“Perú está entrando a una burbuja inmobiliaria incipiente”

Pintura de Carmen Prada

Transcribimos esta nota del diario de negocios peruano Gestión - con un título alarmante para los que hemos visto las burbujas inmobiliarias en EE.UU. y en España, por ejemplo - porque nos parece interesante la descripción que hace Luis Felipe Zegarra, de Centrum. En su análisis reconoce que la mayor parte de las personas no está comprando viviendas para especular sino para vivir, pero la actual burbuja está siendo alimentada por un inusitado exceso de liquidez en el mercado peruano debido, por un lado, a la política monetaria expansiva de la Reserva Federal de los EE.UU. y, por otro, a políticas de flexibilización de crédito por parte de los bancos comerciales.

Es una saludable advertencia no sólo para el Perú, sino para todos los países de nuestra América que deben manejarse con una realidad lamentable: la economía globalizada de las últimas décadas se ha convertido en un gran casino en busca de mantener la valorización de sus activos financieros. Y Europa ya no parece ofrecer oportunidades de inversión interesantes.

El Perú ya estaría inmerso en la primera etapa de una ‘burbuja’ inmobiliaria, que se evidencia por una subida insostenible de los precios de las viviendas, advirtió Luis Felipe Zegarra, director del Centro de Estudios de Competitividad y Mercados de Centrum Católica.

Reconoció que la mayor parte de las personas no está comprando viviendas para especular –para alquilar o revender luego- sino para vivir, pero dijo que la especulación formaría parte de una segunda etapa, si es que no se toman las acciones para hacerle frente.

“Podríamos dividir la ‘burbuja inmobiliaria’ en dos etapas. Una muy grave, especulativa, en donde la gente compra simplemente para especular que el precio siga subiendo, y cuando éste empieza a caer deciden vender y allí es cuando el precio se va al suelo. Esa es la situación más dramática o extrema. Yo no creo que estemos allí. Pero existe una etapa anterior, en la que se forma la ‘burbuja’, cuando el dinero aparece y empieza a generar una subida fuerte de los precios. Entonces, hay una ‘burbuja incipiente’ y una ‘burbuja especulativa’. Yo creo que estaríamos en la primera etapa: entrando en una ‘burbuja incipiente’”.

¿Cuál es la razón principal? Respondió que la actual burbuja está siendo alimentada por un inusitado exceso de liquidez en el mercado peruano debido, por un lado, a la política monetaria expansiva de la Reserva Federal y, por otro, a políticas de flexibilización de crédito por parte de los bancos comerciales.

Zegarra recomendó a no confiarse en el ratio precio de venta respecto al ingreso por alquiler anual (PER por sus siglas en inglés), pues este indicador se utiliza para identificar la segunda etapa de la burbuja inmobiliaria (la especulativa) y, además, excluye datos importantes para determinar una ‘burbuja’.

La lectura del PER es la siguiente: Si en un país se tuviera que alquilar una vivienda durante 25 años para recuperar su valor de venta, ello indicaría que se encuentra frente a una burbuja inmobiliaria. El Banco Central de Reserva (BCR) informó que en Perú el indicador está en 15.3 años, mientras la consultora Tinsa Perú estimó 18 años. Es decir, no habría problemas.

Sin embargo, Zegarra aclaró que en el PER no se toma en cuenta el costo financiero, es decir, compara el precio de la vivienda sin la tasa de interés con el precio fijo del alquiler.

“Entonces, cuando incluimos el costo del crédito ya la situación no es tan clara de que estemos bien. El gran problema es que la tasa de interés del Perú es mayor de la que se pagaba en Estados Unidos. No es tan cierto que el rendimiento por alquiler sea mucho mayor al registrado en Estados Unidos durante su época de ‘burbuja’, sobre todo cuando lo ponemos en términos netos. Hay que tener mucho cuidado con esas comparaciones”.

FSM.